Assemblea condominiale
Quorum, deleghe e validità delle delibere
L'assemblea è valida solo se rispetta un quorum costitutivo (chi è presente) e ogni delibera richiede un quorum deliberativo (chi vota a favore), misurati sia per numero di condòmini sia per millesimi. In seconda convocazione le soglie si abbassano, ma alcune decisioni — come le innovazioni — richiedono sempre maggioranze rafforzate. Una delibera presa senza i quorum corretti è annullabile e impugnabile entro 30 giorni.
- 1Servono due quorum: uno per costituire l'assemblea, uno per approvare ogni delibera.
- 2Ogni soglia si conta due volte: per teste (numero di condòmini) e per millesimi (valore).
- 3In seconda convocazione le soglie scendono: è la convocazione in cui si delibera quasi sempre.
- 4Una delibera senza il quorum giusto è annullabile: impugnabile in 30 giorni (art. 1137 c.c.).
I due quorum: costitutivo e deliberativo
La validità di un'assemblea poggia su due passaggi distinti. Il quorum costitutivo stabilisce quante persone (e quanto valore) devono essere presenti perché la riunione sia regolarmente costituita: senza questo numero legale, l'assemblea non può nemmeno iniziare a deliberare. Il quorum deliberativo indica invece la maggioranza necessaria per approvare una singola decisione una volta che l'assemblea è valida.
Entrambi si misurano con un doppio binario: per teste, cioè il numero dei partecipanti al condominio, e per millesimi, cioè il valore proporzionale di ciascuna unità ricavato dalle tabelle millesimali. È il punto in cui nascono più errori: una delibera può avere la maggioranza delle persone ma non dei millesimi, e per questo essere invalida.
Prima convocazione
Seconda convocazione
La linea verticale segna i 500‰ (metà del valore). I valori riguardano il quorum deliberativo; quello costitutivo è indicato sopra ciascuna colonna.
Le maggioranze rafforzate
Non tutte le decisioni pesano allo stesso modo. Per la nomina e la revoca dell'amministratore e per le liti, la legge richiede sempre — anche in seconda convocazione — la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 4, c.c.). Per le innovazioni (ad esempio l'installazione di un nuovo impianto comune) serve invece la maggioranza degli intervenuti e almeno 667 millesimi, cioè i due terzi del valore (art. 1120 c.c.). Selezionando il tipo di delibera nel calcolatore qui sopra vedi cambiare le soglie in tempo reale.
Deleghe: quanti voti può portare una persona
Un condòmino può farsi rappresentare con delega scritta. Ma per evitare che poche persone controllino l'assemblea, l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile pone un limite: nei condomìni con più di 20 partecipanti, un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e un quinto dei millesimi. Una delega oltre questo limite va scorporata nel conteggio, pena l'invalidità della costituzione.
Verbale e impugnazione
Ogni decisione va riportata nel verbale, che deve indicare i presenti, i millesimi rappresentati e l'esito delle votazioni: la giurisprudenza ha chiarito che la mancata verbalizzazione di chi ha votato e con quanti millesimi può invalidare la delibera, perché impedisce di verificare il quorum (Cass. civ. n. 18192/2009). Il condòmino assente, dissenziente o astenuto che ritiene una delibera viziata può impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni (art. 1137 c.c.); l'onere di provare il vizio grava su chi contesta (Cass. civ. n. 28262/2023).
- Verifica che l'avviso di convocazione sia arrivato a tutti almeno 5 giorni prima, con ordine del giorno chiaro.
- Controlla le tabelle millesimali: ti servono per calcolare correttamente le maggioranze.
- Se non puoi partecipare, prepara una delega scritta nel rispetto del limite di un quinto.
- In assemblea, pretendi che il verbale riporti presenti, millesimi e voti: è la tua tutela.
Attivo dal 2004, lo studio gestisce circa 70 condomini distribuiti sul territorio di Milano, Monza e Brianza, Bergamo e Lecco. La struttura è specializzata nell'amministrazione di complessi residenziali moderni e orientati alla sostenibilità, offrendo una solida competenza nella gestione di interventi di efficientamento energetico e nella mediazione dei conflitti assembleari.
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- Codice civile, art. 1136 — Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
- Codice civile, art. 1120 (innovazioni)
- Codice civile, art. 1137 (impugnazione delle delibere)
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 67 (rappresentanza e limite alle deleghe)
- Corte di Cassazione, sez. II, n. 25558/2020 (quorum deliberativo in seconda convocazione)
- Corte di Cassazione, n. 18192/2009 e n. 28262/2023
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